Türkiye’de Gayrimenkul Alırken Dikkat Edilmesi Gerekenler Faktörler
Türkiye’de, emlak gayrimenkul alım-satımı yatırım yapmak gün geçtikçe artmaktadır. Dolayısı ile bu yatırımlar, hem Türk vatandaşları hem de yabancı uyruklu kişiler arasında popüler hale gelmiştir. Gayrimenkul alırken satış bedelinin ödenmesinden sonraki süreç, basit bir alım-satım prosedürü gibi görünse de, aslında bu işlem ciddi araştırmaları ve detaylı aşamaları içermektedir. Türk Mahkemelerinde her yıl binlerce taşınmaz mülkiyeti ile ilgili dava görüldüğü göz önüne alındığında, konunun büyük bir öneme sahip olduğu ortaya çıkmaktadır.
Gayrimenkulün yatırım veya konut kullanımı amaçlı satın alınması durumlarında dikkat edilmesi gereken temel kurallar vardır. Tarafların gerçekleştirdiği alım-satım işlem öncesi ve sonrasında problem yaşamaması için bu süreçte son derece dikkatli davranmaları gerekmektedir.
Gayrimenkul alım- satım işlemlerinde uzman avukat desteği alınması sürecin sağlıklı bir şekilde gerçekleştirilmesi için önemlidir.
Bu yazımızda sizin için gayrimenkul alım-satım işlemlerinde dikkat edilmesi gereken hususları ele alacağız. 2002 yılından bu yana deneyimimiz ve uzman avukat kadromuzdan daha detaylı bilgi ve profesyonel destek almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
1. Gayrimenkul Satın Alırken Tapu Kayıtlarında Neler İncelenmelidir?
Gayrimenkul satın alımı gerçekleştirilmeden önce tapu kayıtları incelenmelidir . Gayrimenkulunuzu satın alındıktan sonra beklenmedik bir durumla karşılaşılmaması için tapu kayıtlarının profesyonel kişilerce incelenmesi yararınıza olacaktır.
Türk hukuk sistemi “Tapuya Güven” ilkesi doğrultusunda tapu kayıtlarının doğru olduğunu güvence altına almıştır. Bu doğrultuda taşınmazın bulunduğu tapu müdürlüğünde ilgili kişiler tarafından gerçekleştirilecek incelemeler gayrimenkul satın alırken dikkat edilmesi gereken en önemli adımlardan birisidir.
Peki tapu kayıtlarında incelenmesi gereken hususlar nelerdir?
a. Evin Gerçek Sahibinin Öğrenilmesi
Taşınmazların gerçek sahipleri Türk hukukunda “malik” olarak nitelendirilmektedir. Tapu kayıtlarında gerçek maliğin incelenmesi satış yapan kişinin gerçekten evin sahibi olup olmadığının veya vekaleten satış gerçekleştiriliyorsa gerekli vekalete sahip olunup olmadığının öğrenilmesi açısından önemlidir.
Satışa konu olan taşınmazın gerçek sahibinin kim olduğunu bilmemek veya evi sahibinden başka birisinden satın almak hukuk düzeni tarafından korunan bir durum değildir. Dolayısıyla satın alınmak istenen evin gerçek sahibinin kim olduğunun ve satın alınacak kişinin evi satma yetkisinin olup olmadığının öğrenilmesi son derece önemlidir.
b. Haciz, Tedbir, İpotek ve Satışa Engel Durumların Varlığının Öğrenilmesi
Gayrimenkul üzerinde ipotek, haciz, tedbir kararı gibi sınırlamaların var olması satışa engel değildir . Fakat satış halinde gayrimenkulle birlikte bu sınırlamalar da yeni alıcıya geçmektedir. Hacizli veya ipotekli ev satın alan yeni alıcı bu sınırlamaları ve sonuçlarını kabul etmiş sayılır.
b.1. Hacizli veya İpotekli Ev Satın Alınırsa Ne Olur?
Tapu kaydı üzerinde bir haciz veya ipotek olması durumunda bu evi satın alan yeni ev sahibi bu sınırlamaların sonuçlarını ve bu sonuçlardan sorumlu olacağını kabul etmiş sayılır. Dolayısıyla haciz ve ipotekli ev alınması durumunda yeni ev sahibi evi kaybetme riski ile karşı karşıyadır.
b.2. Üzerinde Kamu Haczi Olan Ev Satın Alınabilir mi?
Belediye, il özel idaresi, vergi daireleri gibi kamu kurum ve kuruluşlarının yaptığı hacizlerde, haciz kaldırılmadan taşınmazın devri gerçekleştirilememektedir. İlgili kamu kuruluşunun resmi ve yazılı onayı alınmadan, hacizli bir konutun satışında tapu devri işlemi gerçekleştirilemez.
c. Satılama Amacı İle Gösterilen Evin Tapudaki Ev İle Aynı Olduğunun Öğrenilmesi
Bu durumun doğrulanması için yine tapu incelemeleri gerekmektedir. Bilindiği gibi, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından sunulan Parsel Sorgulama hizmeti sayesinde ilgili kişiler, satın almayı düşündükleri taşınmazların adresleri ile tapuda kayıtlı ada, pafta, parsel bilgilerini karşılaştırabilir ve taşınmazın konumunu uygulama üzerinden görebilirler. Taşınmazın parsel sorgusu internet uygulaması aracılığıyla yapılabileceği gibi aynı zamanda tapu müdürlüklerinden de teyit edilebilir. Bu sayede gayrimenkul alıcısı, kendisine gösterilen adresteki taşınmaz ile satış konusu yapılan taşınmazın aynı olup olmadığını, ada, pafta, parsel ve adres bilgilerinin uyumlu olup olmadığının kontrol edilmesi de gayrimenkul satın alırken gerçekleştirilmesi gereken en önemli adımlardan birisidir.
2. Gayrimenkul Satın Alırken Belediye Kayıtlarında Neler İncelenmelidir?
Düşünülen gayrimenkulün belediye kayıtları detaylı bir şekilde incelenmelidir. Çünkü sadece ilgili taşınmazın belediye arşiv dosyasında belirtilen bilgilerin bilinmemesi hukuken kabul edilmemekle birlikte yeni ev sahibine beklenmedik sonuçlar doğurabilmektedir. Bu faktörler, alıcının gayrimenkul satın alma kararında önemli bir rol oynayabilir ve aynı zamanda alıcıya, ileride beklenmedik durumlarla karşılaşma riskini azaltma konusunda yardımcı olabilir. Belediye kayıtlarından incelenebilecek faktörler aşağıdaki gibidir:
• Gayrimenkulün geçmişi,
• İmar durumu,
• Yapı kullanma izin belgesi olup olmadığı,
• Emlak vergisi borcu
Belediye kayıtlarının ve ilgili birimlerden yapılacak sorgulamaların sonuçlarına dayanarak, taşınmazın gerçek rayiç bedeli de belirlenebilir. Taşınmazın rayiç bedelini doğru bir şekilde bilmek, tapuda gerçekleştirilecek alım-satım işlemlerini etkileyebilir. Alım-satım bedeli, Tapu Müdürlüğü’ne bildirildiğinde, bu bedel rayiç bedelden düşük olamaz, bu nedenle doğru beyan önemlidir.
3. Tapu Harcı Nedir? Tapu Masrafları Neye Göre hesaplanır?
Yeni ev sahibi olacak kişilerin en çok sorduğu soruların başında “Tapu harcı ne kadar? “ gelmektedir. Peki tapu harcı nedir ve tapu harcı neye göre belirlenir?
Tapu harcı, satışı gerçekleştirilen gayrimenkulün tapuda belirtilen satış bedeline göre belirlenen bir harçtır. Tapu harcı hem alıcı hem satıcı için %2 olacak şekilde toplam satış bedelinin %4’ü olarak uygulanmaktadır.
3.1 Tapu Harcını Kim Öder?
Tapu harcı satış sözleşmesinin her iki tarafı için de %2 olarak belirlenmiştir. Fakat bu emredici bir hüküm değildir. Dolayısıyla tapu harcı için taraflar farklı bir oran belirleyebilir veya tapu harcının tamamını bir tarafın ödemesine karar verebilirler.
3.2 Tapuda Satış Bedeli Düşük Gösterilirse Ne Olur?
Gayrimenkul satışlarında tapu harcının düşük çıkması amaçlı satış bedelinin olduğundan daha az gösterilmesi yüksek cezalara sebebiyet vermektedir. Kişilerin gerçekleştirdikleri satış bedelinin düşük gösterilmesi vergi dairesi Hazine ve Maliye Bakanlığı’nca tespit edilmesi durumunda tapuda evin değerinin düşük gösterilmesine ilişkin ceza, satıcıdan ve alıcıdan gecikme faizi ile talep edilir. Aynı şekilde, evin değerinin eksik beyanı nedeniyle tapu harcına %25 oranında ceza uygulanır.
Yani kısaca tapuda satış bedelinin düşük gösterilmesi durumunda eksik ödenen tutar taraflardan talep edilmekte ve ödenmesi gereken gerçek miktara %25 ceza uygulanmaktadır.
4. Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?
Bu iki terim genellikle karıştırılır, aslında aralarında önemli farklar vardır. Bir arazi üzerine yapılan inşaatın üzerinde hak sahibi olabilmek için alınan belgeye kat irtifakı tapusu denir ve bu belgeyi almak için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile işlem yapılır. İnşaat onayı alınmış ancak tamamlanmamış projelerde genellikle kat irtifakı tapusu düzenlenir. Proje bittikten sonra müteahhit, belediyeden iskan ruhsatı başvurusu yapar. İskan ruhsatı alındığında elde edilen tapu, kat mülkiyeti tapusu dur.
4.1 Kat İrtifakı Olan Ev Satın Alınmaz Mı?
Tapu kayıtlarında kat irtifakı olan evler satın alınabilir. Kat irtifakı genel olarak binanın henüz tamamlanmamış görünüyor olması ile birlikte hisse sahiplerinin hisselerinin paylaştırılması anlamına gelir. Dolayısıyla kat irtifakı olan evlerde ev fiziken tamamlanmış olsa da belediyeden iskan ruhsatı başvurusu ile iskan ruhsatı alınmalıdır.
4.2 İskan Ruhsatı Olmayan Ev Alınırsa Ne Olur?
İskan belgesi, diğer bir deyişle “yapı kullanma izin belgesi”, bir binanın fen, teknik, imar ve hukuki süreçler açısından “tamamlanmış” olduğunu gösteren bir izin belgedir. Busürece uygun bir şekilde inşa edilmeyen yapılar, belediye tarafından iskan verilmemektedir.
Bu bağlamda, iskansız bir dairenin sahibi olanlar, ikamet ettikleri konutun tamamlanmamış bir yapı olduğunu bilmelidirler. Özellikle kat irtifak tapulu konutlara dikkat edilmesi önemlidir, çünkü genellikle “iskan ruhsatı” bulunmayan binalar, kural olarak kat irtifak tapulu olanlardır.
Peki iskan ruhsatı olan evler ile iskan ruhsatı olmayan evlerin arasındaki fark nedir?
• İskansız daireleri satın almak isteyen müşteriler, kredi başvurusu yaptıklarında bankalardan kredi alamayabilirler.
• İnşaat halindeki iskansız evler, elektrik, su ve doğal gaz aboneliği alabilirler, ancak dairenin kendi başına abonelik alması mümkün değildir. İskan ruhsatı olmayan evlerde faturalar şantiye abonelikleri şeklinde düzenlenmektedir. Bu durumda ise, aynı hizmetler için elektrik ve su faturaları normal maliyetin iki katına mal olabilir.
• Kat irtifaklı tapuların kat mülkiyetine çevrilmesi, iskan belgesi alınmadan mümkün değildir.
• İskan belgesi almak için projeye uygun olarak yapılmayan bölümlerin yeniden yapılması veya düzenlenmesi gerekir, bu da önemli masraflara neden olabilir.
• İskanı 5 yıl içinde alınmayan binalara para cezası veya yıkım kararı uygulanabilir.
5. Proje Ruhsatı Nedir? Gayrimenkul Alırken Proje Ruhsatı Neden Önemlidir?
İlk olarak, ruhsat projesi, inşa edilecek yapının uygulama sürecinden önce, dış görüntüsünü, iç dizaynını, kitlelerin birbiriyle oranını, planlarını ve benzeri bütün detayları içeren projedir. Ruhsat projeler, yapıların mimarları tarafından hazırlanır ve ardından belediyeye sunulur. Proje aşamasına geçilmeden önce, mimar tarafından arazi ve yerleşim durumu, imar planı titizlikle incelenir.
Eğer gayrimenkul şirketleri tarafından inşa edilen toplu konut projeleriyle ilgileniyorsanız, şirketler hakkında ön araştırma yapmak, gelecekte yaşanabilecek zaman ve maliyet kayıplarını önlemek açısından önemlidir.
6. Türkiye’de Ev Alarak İkamet İzni Nasıl Alınır
Türkiye’de yaşamak isteyen yabancıların en sık soruduğu sorulardan birisi de “ Türkiye’de ev alarak oturum izni almak mümkün mü?”
Evet. Türkiye, belli kriterleri taşıyan gayrimenkulleri satın alan yabancılara oturuma izni veren ülkelerden birisidir. Fakat ev alarak oturuma izni almanız için satın alacağınız ev bazı özellikleri taşımak zorundadır.
Buna göre Türkiye’de gayrimenkul satın alarak oturum izni almak için söz konusu gayrimenkul ortak tapu ile alınmamalıdır. Ortak tapu yolu ile gerçekleştirilen alımlarda ikamet izni hakkı bulunmamaktadır. Bununla beraber ikamet izni hakkı yalnızca tapu sahibi, resmi nikahlı eşi ve ergin olmayan çocuklarına verilmektedir.
Söz konusu gayrimenkulün konut niteliğinde olması ve konut olarak kullanılması ise aranan şartlardan en önemlisidir. İkamet izni ile ilgili daha kapsamlı bilgiye ulaşmak için “İkamet İzni Nasıl Alınır?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz.
7. Türkiye’de Ev Alarak Vatandaşlık Nasıl Alınır?
Vatandaşlık elde etmek isteyen bireylerin, bu süreçte en az 400.000 dolar veya karşılığı değerinde gayrimenkul satın alması ve ardından Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuruda bulunmaları istenir. Bu başvuru sonucunda Türk Vatandaşlığı talebi alınır. Gayrimenkulün değeri Gayrimenkul Değerleme Raporu ile belgelendirilerek Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na iletilir.
Bakanlık tarafından onaylandıktan sonra, bakanlığın talebi üzerine üç yıl satılamaz şerhi Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından eklenir. Daha sonra vatandaşlık başvurusu, Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne gönderilir ve başvuru sürecinin son aşamasına geçilir. Nüfus müdürlüğü işlemleri tamamlandıktan sonra, kişi Türkiye Cumhuriyeti kimlik kartını almaya hak kazanır.
Türkiye’de vatandaşlık almak ile ilgili kapsamlı bilgiye ulaşmak için “Vatandaşlık Başvurusu Nasıl Yapılır?” başlıklı yazımıza göz atabilirsiniz
8. İçinde Kiracı Oturan Ev Satın Alınabilir mi?
Ev satın alırken dikkat edilmesi gereken hususlardan en önemlisi evde kiracı oturuyor olması durumudur. Bu durumda kiracı ile önceki ev sahibinin imzalamış bulundukları kira sözleşmesi tamamıyla yeni ev sahibine devrolmaktadır.
Dolayısıyla özellikle kullanım amacı ile alınan evlerde kiracı oturuyor olması durumunda özenle sürdürülmesi gereken bir süreç vardır.
Belirttiğimiz gibi bu süreç oldukça dikkatli yönetilmesi gereken bir hukuki süreç olduğundan uzman avukat desteğinden yararlanmanız önemlidir. 25 yıllık deneyimimiz ve 4 dilde ( Almanca, Rusça İngilizce, Türkçe ) hizmet sunan profesyonel avukat kadromuz ile Türkiye’de satın almış olduğunuz evde oturan kiracının tahliyesine yönelik gerekli hukuki süreçleri başlatmak için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
SİZİN İÇİN NE YAPACAĞIZ?
Alanyaeiendom realestate 2002 yılından beri deneyimimiz ve 5 dilde (Türkçe, Almanca, Rusça, İngilizce, Flemence ) hizmet sunan uzman Anlaşmalı ve tercümanlarımızla avukat kadromuz ile yeni alacağınız gayrimenkule yönelik tüm hukuki süreçleri takip edebilir ve danışmanlık hizmeti sunabiliriz.
Buna göre sizin için:
• Yeni alacağınız eve yönelik tapu kontrolleri,
• İpotek, haciz, satışa engel kısıtlama kontrolleri,
• İmar ve iskan durumu,
• Herhangi bir vergi borcu veya davaya konu olup olmadığına yönelik kontroller,
• Vatandaşlık veya ikamet izni başvurusu için satın almayı düşündüğünüz evlerin başvurulara uygunluğunun incelenmesi ve bu statüde gerçekleştireceğiniz başvuruların yapılması,
• Herhangi bir hukuki uyuşmazlıkta yargı yoluna giderek sizi temsil etmek
gibi birçok hizmet sunmaktayız. Başta Antalya, İstanbul, Ankara, İzmir, Adana, Mersin, Bursa olmak üzere tüm Türkiye’de avukat ve hukuki danışmanlık hizmetlerimizden yararlanmak için bizimle Whatsapp iletişim hattımız üzerinden iletişime geçebilirsiniz.
Mülk satın alırken Daha nelere dikkat etmelisiniz
Daire alırken dikkat etmeniz gereken birçok önemli faktör vardır. İşte bazı temel noktalar:
1. Konum: Dairenin bulunduğu bölgeyi dikkatlice değerlendirin. İş yerinize, okulunuza, marketlere, hastanelere ve toplu taşıma araçlarına yakın olmasına özen gösterin.
2. Bina Yaşı ve Durumu: Binanın yaşı ve genel durumu hakkında bilgi edinin. Yeni binalar genellikle daha az bakım gerektirirken, eski binalarda yenileme maliyetleri olabilir.
3 ,Güvenlik: Dairenin bulunduğu mahallenin güvenli olup olmadığını araştırın. Güvenlik sistemleri ve apartmanın çevresindeki aydınlatma gibi unsurlar da önemlidir.
4 Komşuluk İlişkileri: Komşularınızla iyi ilişkiler kurabilmek için apartmandaki sosyal dinamikleri göz önünde bulundurun. Gürültü seviyesi, komşuların yaş ve yaşam tarzları da değerlendirilmeli.
5 Mülk Durumu: Dairenin iç durumunu dikkatlice inceleyin. Su ve elektrik tesisatları, pencere ve kapılar, zemin ve duvarlar gibi unsurları kontrol edin.
6.Ekstralar ve Sosyal Alanlar: Dairenin sunduğu ekstralar ve sosyal alanlar (yüzme havuzu, spor salonu, otopark vb.) var mı? Bu tür özellikler yaşam kalitenizi artırabilir.
7.Fiyat ve Finansman: Bütçenizi aşmamaya özen gösterin. Fiyat araştırması yaparak benzer özelliklerdeki dairelerin fiyatlarını karşılaştırın. Ayrıca, kredi olanaklarını ve ödeme planlarını değerlendirin.
8-İskan Durumu: Dairenin iskan durumunu kontrol edin. İskan alınmamış bir daire, oturum izni ve diğer yasal işlemler açısından sorun yaratabilir.
8-Gelecek Planları: Uzun vadeli planlarınızı göz önünde bulundurun. Daireyi yatırım amaçlı mı, yoksa oturmak için mi alıyorsunuz?
Bu, kararınızı etkileyebilir.Bu faktörlere dikkat ederek daha bilinçli ve güvenli bir şekilde daire satın alabilirsiniz.