Tapu Nedir ?
Tapu, bir gayrimenkulün (ev, arsa, bina vb.) mülkiyet hakkını belgeleyen resmi bir belgedir. Türkiye’de bu belgeler, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından düzenlenir ve verilir. Tapu belgesi, bir gayrimenkulün yasal sahibinin kim olduğunu belirler.
Tapu belgesi olmadan, bir gayrimenkulün sahibi olmak veya bir gayrimenkulü satın almak hukuken mümkün değildir. Ayrıca, tapu belgesi, gayrimenkulün üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya yasal sınırlama olup olmadığını gösterir, bu da alıcılar ve satıcılar için çok önemlidir.
Özellikle alım-satım işlemleri sırasında, alıcılar gayrimenkulün tapusunu kontrol etmelidirler. Tapuda belirtilen bilgiler, gayrimenkulün fiziki özellikleri ve sahiplik durumu hakkında önemli ayrıntılar sağlar. Bu nedenle, tapu, gayrimenkul işlemlerindeki en önemli belgedir ve bu işlemlerin yasal ve güvenli bir şekilde yapılabilmesini sağlar.
Tapu Çeşitleri Nelerdir?
Bir gayrimenkulü satın almadan önce ilk olarak bakılması gereken durum, alacağınız mülkün tapuya ne şekilde kayıtlı olduğudur. Ülkemizde, kat mülkiyetli, kat irtifaklı ve hisseli tapu olmak üzere üç çeşit tapu vardır. Sahip olduğunuz ya da olacağınız gayrimenkulün tapu türü, mülkünüzün fiyatını doğrudan etkilemektedir.
Kat Mülkiyeti Tapusu
Kat mülkiyeti tapusu, bir binadaki bağımsız bölümlerden her birinin ayrı ayrı ve başlı başına mülkiyet hakkını belgeleyen bir tapu türüdür. Örneğin, bir apartman dairesi, ofis, mağaza veya park yeri gibi bağımsız bölümler, kat mülkiyeti tapusu ile satın alınabilir ve satılabilir. Kat mülkiyeti tapusu, bağımsız bölümün sahibine hem kendi bağımsız bölümü üzerinde, hem de ortak kullanım alanları üzerinde belirli haklar verir.
Kat mülkiyeti tapusunun en önemli özelliği, mülkün bölünebilir olmasıdır. Bu, birden çok kişinin aynı binadaki farklı bağımsız bölümlerin sahibi olabilmesini sağlar. Ayrıca, kat mülkiyeti tapusu olan bir mülk, ipotek veya haciz gibi işlemlere konu olabilir. Bu nedenle, bir apartman dairesi veya ofis binası satın alırken veya satarken, kat mülkiyeti tapusunun olup olmadığını kontrol etmek önemlidir. Bu, mülkünüz üzerindeki hak ve yükümlülüklerinizi belirler.
Kat İrtifakı Tapusu
Kat irtifakı tapusu, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapım aşamasında olan bir binanın bağımsız bölümlerinin kullanım hakkını belgeleyen bir tapu türüdür. Bu tapu türü, genellikle bir binanın inşaat aşamasında olduğu ve henüz kat mülkiyeti kurulamadığı durumlarda kullanılır. Kat irtifakı, sahiplerine belirli bir alan üzerinde mülkiyet hakkı sağlamaz, ancak bu alanda belirli bir kullanım hakkı sağlar.
Kat irtifakı tapusuna sahip olan bir kişi, binanın inşaat süreci tamamlandığında ve binanın bağımsız bölümleri tamamen belirlendikten sonra, bu bağımsız bölüm üzerinde tam mülkiyet hakkını belgeleyen kat mülkiyeti tapusuna geçme hakkına sahiptir. Yani, bir binanın inşaatı tamamlandığında, genellikle kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülür. Bu dönüşüm işlemi, binanın tamamlanması ve gerekli yasal belgelerin alınmasından sonra yapılır. Bu süreçte, kat irtifakı tapusu olan kişinin, binanın tamamlanması ve bağımsız bölümlerinin belirlenmesi için beklemesi gerekmektedir.
Kat irtifakı ve kat mülkiyeti birbiriyle karşılaştırılsa da aralarında belirgin farklar vardır. Kat mülkiyeti tapusu genellikle apartman dairesi gibi bir binanın bağımsız bölümlerinde ki mülkiyeti ifade ederken, kat irtifakı tapusu binanın inşaat aşamasında olduğu ve henüz kat mülkiyeti tapusu oluşturulamadığı durumları ifade eder. Kat mülkiyeti tapusuna sahip kişi bağımsız bölümün tek sahibidir fakat kişi kat irtifakı tapusuna sahipse tam mülkiyet hakkı yoktur, ancak belirli kullanım hakkına sağlar. Yani, bir binanın inşaatı tamamlandığında ve bağımsız bölümler belirlendikten sonra, genellikle kat irtifakı tapusu kat mülkiyeti tapusuna dönüştürülür.
Hisse Tapusu
Hisse tapusu, bir gayrimenkulün mülkiyetinin birden çok kişi tarafından ortaklaşa sahip olunduğu durumlarda kullanılır. Hisse tapusunda, her bir kişinin mülk üzerindeki payı yüzdelik olarak belirtilir. Bu paylar genellikle kişinin mülk üzerindeki haklarını ve sorumluluklarını belirler.
Örneğin, bir arsa üzerinde üç kişinin hisse tapusu varsa, bu üç kişi arsanın ortak sahipleri olacaktır. Her birinin mülk üzerindeki hakları ve sorumlulukları, hisse tapusunda belirtilen paylarına göre belirlenir. Hisse tapusu, gayrimenkul alım satım işlemlerinde ve mülkiyet hakkının belgelenmesinde önemli bir role sahiptir. Hisse tapusu, aynı zamanda, mülkiyet hakkının devredilmesinde de kullanılır. Ancak hisse devri, tüm hissedarların onayı olmadan gerçekleştirilemez. Bu nedenle, hisse tapusu olan bir mülk satın alırken veya satarken, diğer hissedarların da işlem hakkında bilgi sahibi olmaları ve onay vermeleri gerekmektedir.
Tapu İşlemleri Nasıl Yapılır?
Tapu işlemleri sürecinde kişi çok titiz davranmalıdır çünkü bu sürecin düzgün ve eksiksiz ilerlemesi gayrimenkulün alım-satım sürecinde kritik bir öneme sahiptir. Bu işlemler, mülkiyet hakkının yasal olarak bir kişiden diğerine geçmesini sağlar. Eğer bu işlemler düzgün bir şekilde gerçekleştirilmezse, gayrimenkulün mülkiyeti hukuki bir belirsizliğe girebilir.
Tapu işlemleri sırasında, gayrimenkul üzerindeki tüm haklar, yükümlülükler ve sınırlamalar belirlenir. Bir gayrimenkul üzerinde herhangi bir ipotek, haciz veya yasal sınırlama olup olmadığı bu süreçte kontrol edilir. Bu, alıcının korunmasına yardımcı olur, çünkü alıcı böylece mülkü almadan önce olası sorunları önceden bilmektedir. Ayrıca, tapu işlemleri, devletin mülk sahipliği konusunda genel bir kayıt tutmasına yardımcı olur. Bu, devletin vergilendirme, planlama ve diğer konularda bilinçli kararlar almasına yardımcı olur. Bu yüzden, tapu işlemleri hem bireyler hem de devlet için büyük bir önem taşır.
Tapu Gününden Önce Yapılması Gerekenler İşlemler :
• Tapu harcı ve emlak vergisini kimin yapacağı netleştirilmeli.
• Tapu, dosya ve emlakçıya yapılması gereken masrafları ödenmeli.
• Gayrimenkulü almadan önce kredi kullanılacaksa, öncesinde mutlaka kredi tutarı öğrenilmeli ve tapu fotokopisi ile beraber gerekli tüm evraklarla kredi başvurusunda bulunulmalı. Bu süreçte, bankadan ipotek belgelerini ve ipotek yetkilisinin bilgileri mutlaka alınmalı.
• Zorunlu Deprem Sigortası (DASK) yaptırmalı veya geçerliliği kontrol edilmeli.
• Konutun bulunduğu belediyeden rayiç bedeli alınmalı ve emlak vergisi ödenmeli.
• Tapu sahibi veya tapunun vekili gerekli evraklarla birlikte tapu müdürlüğüne başvurmalı.
• SMS olarak gelen randevu bilgilerine göre harç ödemesi yapılmalı.
Tapu Gününde Yapılacak İşlemler:
• Randevu saatinde alıcı ve satıcı kimlik belgeleriyle birlikte tapuda olmalı.
• Okuma yazma bilmiyorsanız size şahitlik edecek kan bağınızın olmadığı iki kişi ile birlikte tapuya gidilmeli.
• Ödenen harç dekontları işlem yapan memura verilmeli.
• Sözleşme odasında tüm alıcı ve satıcılar evrakları imzalamalı.
• Kredi kullandıysanız, bankada kredi açılış evrakları imzalanmalı.
Tapu Gününden Sonra Yapılacak İşlemler:
• Fatura işlemlerini tamamlamak için ilgili kurumlara gidilmeli.
• Satın aldığınız taşınmazın bulunduğu belediyeye giderek emlak vergisi bildirimi yapılmalı.
• İkametgah işlemleri için nüfus müdürlüğüne gidilmeli.
Tapu ve tapu işlemleri, ülkemizde mülkiyet haklarının korunması ve taşınmaz malların düzgün bir şekilde alım satımı için hayati öneme sahiptir. Bu işlemler, taraflar arasında açık ve şeffaf bir iletişim sağlar, böylece herkes mülkiyet haklarına ve işlemlerine dair yasal çerçevenin bilincinde olur. Tapunun varlığı ve önemi, bireylerin, ailelerin ve işletmelerin mülklerini güvenle yönetmelerini, geleceklerini planlamalarını ve hukuki koruma altında olmalarını sağlar. Dolayısıyla, tapu işlemlerinin doğru ve eksiksiz bir şekilde yürütülmesi, mülkiyet hukukunun sağlıklı işleyişi için son derece önemlidir.
Tapu Belgesinin Renkleri Ne Anlama Gelir?
Türkiye'de pembe ve mavi olmak üzere iki farklı renkte tapu türü bulunmaktadır.
Mavi ve pembe renkli tapu belgeleri, tasarım ve içerik olarak aynıdır ve aynı haklara sahiptirler. Ancak nitelikleri farklıdır. Bu ayrıntıları tapu belgesinde görebilirsiniz.
Mavi Renkli Tapu Belgesi Nedir?
Mavi renkli tapu belgesi, o mülkün henüz inşa edilmemiş olduğunu veya inşaatının yeni başladığını simgeler. Mavi renkli tapu belgesine sahip olan arsalar, inşaat yapılmış olsa dahi henüz kat mülkiyetine geçilmediğini gösterir.
Pembe Renkli Tapu Belgesi Nedir?
Pembe renkli tapu belgesi, mülkün inşaatının tamamlandığını ve projede onaylı bağımsız bölümlerin olduğunu, mülkün kullanım alanlarını ve belirli hisselerinin sahibini gösterir. Pembe renkli tapular, kat mülkiyeti alınmış mülklere verilir.
Tapu Çeşitleri Nelerdir?
Türkiye genelinde üç farklı tapu çeşidi bulunur. Bu tapu türleri kat irtifakı tapusu, kat mülkiyeti tapusu ve hisseli tapudur. Tapu belgesinin rengine ek olarak, taşınmazın konumu veya sahipliğine göre farklılık gösteren bu tapu türlerini bilmek önemlidir.
Tapu Çeşitleri ve Açıklamaları:
- Kat İrtifaklı Tapu: İnşaat aşamasındaki bina üzerine kurulur. Henüz inşaatı başlamamış veya inşaat aşamasındaki binalar üzerinde kat irtifakı kurulur. Bu tapu, projede daire alacak olan hak sahiplerinin arsadaki paylarını göstermek amacıyla çıkarılır.
- Kat Mülkiyetli Tapu: Mülk sahibinin gayrimenkul üzerindeki haklarını belirleyen belgedir. Tamamlanmış bir binanın katları, mahzen, mağaza gibi alanlar üzerinde kurulan tapudur.
- Hisseli Tapu: Taşınmaz malların değeri düşük olduğunda kullanılır. Hissedarların sayısı ve isimleri bu tapuda belirtilir. Herkesin ortak bir oranda payı vardır ve paylar rıza-i taksim ile belirlenir.
Mülk sahibi olmadan önce almak istediğiniz mülkün tapu türünü öğrenmek ve planlarınızı buna göre yapmak önemlidir.
